日本：

叶檀：赴日买房为何陡升

    

中国内地旅客到日本旅游的人数今年前三季度同比增长达 79.8%，而赴日本买房增幅更高，至今已是去年的 3倍。国际房地产专业服务机构仲量联行的统计数据显示，中国内地投资者赴日本买入商业地产的投资金额约 2.3亿美元，至今已超过去年的 3 倍。

赴日投资潮与中国移民潮相关，事实上，中国海外投资热方兴未艾。2014 年上半年，中国海外房地产投资总额达 54 亿美元，比去年同期增长 17%；其中，商业房地产投资额占比 74%左右，接近 40 亿美元，而海外住宅项目投资总额比去年同期大幅增加 84%，高达 15 亿美元。过往吸引中国投资者的热门地区主要在欧、美、澳、加等地， 赴日本投资近一年来越来越热。

境外环境、教育、医疗优越，到境外投资，相当于买财产安全保险，引进优质资源。以英国为例，《金融时报》 10 月 3 1 日报道，英国政府宣布将偿还政府债务的一小部分，其时间可以追溯到 19 世纪。此次欲赎回的债券 4%是 1927 年发行的。此外有些债券可追溯到 19 世纪中叶，因拿破仑和克里米亚战争而首次发行的战争债券，160多年的无限期债券还在偿还，可见政府信用具有延续性。

因为供应不足，中国高净值人群的老人、孩子的养老、医疗、教育有外移趋势，围绕着中国养老、教育群体，已经形成了一条国际服务链。日本是发达国家，距离比美加等国近，中国部分群体尤其是东北的高收入群体，愿意就近付出一定的代价购买国际一流服务。很多购房者的理由就是孩子接受教育。

投资者看中的是投资回报率。从日本国土交通省的数据可以看出，日本土地市场在回暖，2013 财年东京圈住宅用地土地价格上升 4.9%，今年上升 1.7%。从搜房日本房产网来看，东京都港区公寓房使用面积 20.16 平方米，售价 93.6 万元人民币。另一则案例是东京六本木约 25 平方米 的 1 房 1 厅公寓，一次付清约 300 万元人民币的房款，每月租金 1.5 万元人民币，账面回报约 5%。东京核心地段每平方米售价高达十几万元，通常在四五万元左右，与中国一线城市核心区域的豪华楼盘比，这样的价格不高不低正合适，到日本投资房地产不算是个高回报的投资，却是比较有保障的资产配置方式。

考虑到日本已经历一轮惨痛的挤泡沫阶段，投资者高位接盘的可能性不大。日本楼价这两年上升步伐平稳，东京楼价每年约有 10%的升幅，横滨物业每年亦升值约 5%；仲量联行也预期，东京住宅的年均资本增值幅度预测将介于 5%至 10%。

再看赴日旅游，日本观光厅近日公布的调查结果显示，2011 年赴日旅游外国人中，中国内地游客的消费总额最高，达 1964 亿日元（约合 154 亿元人民币），约占外国游客整体消费额的四分之一。根据日本国土交通省今年7 到 9 月的最新数据，一个国外旅游者的赴日旅行总支出是 24.45 万日元（约合 1.315 万元人民币），中国旅游者高于平均水准线，为 31.04 万日元。由于中国旅游者人数众多，作出了‚杰出‛的贡献。

资金与人才是全球竞争型的，韩国开放自由港济州岛，日本也作出了相应的调整。《日本经济新闻》报道，日本政府拟从明年 4 月起开始接待长期在日停留的外国游客，放宽海外富裕群体来日旅行长期停留限制。此次，日本政府以 60 岁以上且夫妇合计拥有 3000 万日元以上 （约合 161.35 万元人民币）存款等作为条件，允许海外游客最长在日本停留 1 年，为候鸟型的居留者提供了极大便利。

 

日本对亚洲出口回升难以扭转贸易逆差

    

日本贸易出口额比去年同期增长 2.8%，为两个月以来首次呈现增长态势。其原因是有迹象显示，日本对亚洲出口电子零部件出现复苏。然而，日本对欧美国家的出口增长仍处于停滞状态，7-9 月的数据显示，整体出口情况仍然不容乐观。对亚洲出口数额的增加，尚不足以带动日本国内经济情况好转。

9 月份日元汇率一度跌至 1 美元兑换 109 日元。受此影响，日本出口额同比增长 6.9%，达到了 6.38 万亿日元，进口额同比增长 6.2%，达到 7.34 万亿日元。贸易逆差为 9583 亿日元，4-9 月贸易逆差的总额达到 5.42 亿元，达上半财年历史最高。

作为 4 月增加消费税后预测经济情况的指标之一，日本政府和日银持续关注剔除物价波动影响的 7-9 月份实际出口额。虽然安倍经济学强调通过量化宽松政策和扩大财政支出来拉动内需，但通过日元贬值以扩大出口额，作为增加消费税后拉动国内经济的一大主力仍被寄予厚望。

日本的实际出口额以内阁政府计算的‚出口数量指数‛为指标，而计算结果显示，7-9 月期间同比仅提升 0.6%，总量依旧停滞不前。在日元汇率大幅下跌的背景下，出口增长依旧缓慢，原因之一是生产业务向国外迁移。其中，具有代表性的是对美出口，9 月的‚出口数量指数‛环比下降了 2.2%，尤其是小汽车出口数额持续 6 个月同比下降。在本田、马自达等企业将对美出口的汽车生产基地由日本转到墨西哥后，即便美国市场销售情况良好，也依 然难以对日本出口产生积极影响。日本汽车工业会会长池史彦表示，目前的趋势是将生产基地更接近消费地，因此即便日元贬值对当地生产销售也很难有太大影响。

全球总体经济放缓也成为日本经济一大阻力。特别是，日本对德国等欧盟国家出口环比大幅下降，达到 6.3%。花旗证券的首席经济分析师村嶋归一表示，目前，日本出口徘徊不前的情况并无变化。尽管 7-9 月的出口情况相比前期有小幅上升，但推动出口数量增加的主要因素来自亚洲市场。9 月的出口量环比增加 4.2%，7-9 月同比增长了 1.8%。

美国苹果公司在 9 月发售的 iPhone6，以及小米科技等中国智能手机制造商，都对电子零部件有大量需求。

日本 6 大电子零部件制造商在 2014 年 7-9 月期间接受的订单总额约为 1.26 亿万日元，创历史最高。SMBC 日兴证券的首席经济分析师牧野润一表示，美国经济的复苏使亚洲工厂产能增加。

通过扩大出口来带动因增税而持续低迷的内需政策难以为继，亟待转变。7-9 月间，外需对实际 GDP 的贡献度‚几乎为零‛。

有预测显示，10 月底即将发布的 9 月矿业生产指数将呈现 2 个月以来的首次上涨。但如果出口增速继续止步不前，不仅将减缓生产的恢复速度，也会成为日本未来经济不稳定的主要诱因。